부동산 기초 치트시트
전세 · 등기 · 대출규제 · 세금 · 임대차보호법
전입신고 · 확정일자 · 등기
전입신고: 이사 후 14일 이내. 발생 권리 = 대항력(경매 넘어가도 거주권 주장).
확정일자: 계약서 도장. 발생 권리 = 우선변제권(경매 시 보증금 우선 반환).
등기: 갑구=소유권 / 을구=근저당 등. 등기 안 하면 제3자에 권리 주장 불가.
근저당 · 세입자 안전 계산법
채권최고액 = 실제 대출액의 120~130%. 안전 계산: 집값 - 을구 채권최고액 합산 > 전세금 → 안전 / 그 반대면 위험.
LTV·DTI·DSR 대출 규제
| 구분 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | 일반지역 |
|---|
| LTV | 40% | 50% | 70% |
| DTI | 40% | 50% | 60% |
DSR = 모든 대출(신용·카드론·할부 포함) 합산. 실제 대출 한도 = LTV·DSR 중 낮은 금액.
부동산 세금 3종
| 세금 | 시점 | 기준 | 세율 |
|---|
| 취득세 | 살 때 | 실거래가 | 1~3% |
| 재산세 | 보유 시(7·9월) | 공시가격 | — |
| 종합부동산세 | 보유 시(12월) | 공시가격 9억↑(1주택 12억↑) | 0.5~2.0% 누진 |
| 양도소득세 | 팔 때 차익 | 실거래가 | 1주택 2년보유 12억까지 비과세 |
용적률 · 건폐율 · 용도지역
건폐율 = 대지 대비 건물 바닥면적 비율(넓이) / 용적률 = 대지 대비 연면적 비율(층수).
주거지역: 1종전용(단독)→2종전용(저층공동)→1종일반(4층↓)→2종일반(18층↓)→3종일반(층수제한없음)→준주거.
임대차보호법 핵심 3가지
| 제도 | 내용 |
|---|
| 계약갱신청구권 | 2년 만료 시 1회 2년 연장 요구(최대 4년), 집주인 거절 불가(직접거주 제외) |
| 전월세 상한제 | 갱신 시 인상률 5% 이하 제한(신규계약은 제한 없음) |
| 전세보증금 반환보증 | HUG 등 보증가입 → 집주인 미반환 시 대위변제 |
부동산 종류별 환금성
환금성: 아파트 > 빌라 > 단독. 빌라 = 연립(660㎡ 초과)+다세대(660㎡ 이하), 법 적용 동일. 오피스텔은 업무용 허가+주거 사용, 주택법 적용 제한.
계약 전 실전 체크리스트
① 등기부등본(을구 근저당·가압류) ② 실거래가(전세금 집값 70% 이하) ③ 집주인 신원 일치 ④ 건축물대장(불법증축) → 잔금 직전 재확인 → 이사 당일 전입신고+확정일자+전세보증보험