전세는 한국 고유의 임대 방식.
집주인은 그 돈을 굴려서 이익을 얻는 구조. 매달 받는 돈 없음.
예시: 서울 아파트 전세금 5억 계약 → 입주 시 5억 지불, 2년간 월세 0원 → 2년 후 이사 시 5억 전액 반환
반전세는 시장 관행 용어 (법적 공식 용어 아님). 법적으로는 그냥 월세 계약. 보증금이 큰 월세일 뿐.
월세 보증금 vs 전세금: 월세 보증금은 수백~수천만 원 규모로 손해 담보 목적. 전세금은 수억 원 규모로 집주인이 실제 투자 재원으로 활용 가능.
역사: 1960~70년대 한국 고도성장기, 은행 이자율 연 20~30% 시대에 본격화. 고금리의 산물. 현재는 저금리로 전세 매물 감소, 월세 전환 추세. 전 세계적으로 거의 없는 한국 고유 제도.
임대차 계약서에 반드시 들어가는 3가지:
1. 임대인 / 임차인
2. 임대차 기간
3. 보증금 / 차임(월세)
계약 해지권 발생 사유
임대인(집주인): 월세 2개월 이상 미납, 무단 전대, 계약 목적 외 사용, 고의·과실 파손 임차인(세입자): 집주인의 수리 의무 불이행, 거주 방해
“주거용을 사무실로 전환”의 실질 기준: 불특정 다수 영업 행위 + 실제 미거주. 실거주하면서 사업자 주소만 등록은 대체로 허용. 계약서에 “사업자 등록 금지” 특약이 있으면 예외.
부동산의 법적 권리를 국가 공부(公簿)에 기록하는 시스템.
등기부등본 구성:
핵심 원칙: 등기하지 않으면 제3자에게 권리 주장 불가.
예시: A→B 매도 후 등기 안 함 → A가 C에게도 매도 → 등기한 C가 법적 소유자. B 손해.
집 계약 전 등기부등본 확인 필수. 대법원 인터넷 등기소에서 700원에 발급.
저당: 딱 한 번, 고정 금액 대출에 대한 담보. 상환하면 소멸. 일회용. 근저당: 한도(채권최고액) 설정 후 반복 대출 가능한 담보. 충전식.
실무에서 은행 대출은 거의 다 근저당. 등기·절차 비용 절감, 반복 사용 편의.
채권최고액 = 실제 대출액의 120~130% (이자·연체료·경매비용 커버 목적) → 채권최고액 3억6천이면 실제 대출 약 3억으로 추산.
한 집에 여러 개 설정 가능. 같은 은행도 가능. 경매 시 등기 순위대로 배분.
세입자 안전 계산법:
집값 - 을구 채권최고액 합산 > 전세금 → 안전 집값 - 을구 채권최고액 합산 < 전세금 → 위험
계약 전:
계약 당일: 특약사항 서면화 (구두 합의 무효)
잔금 직전: 등기부등본 재확인 (그 사이 근저당 추가 가능)
이사 당일: 전입신고 + 확정일자 동시 처리. 전세보증보험 가입(HUG·SGI).
한계: 체크리스트는 확률을 낮출 뿐. 신탁 사기(신탁된 집 임의 임대), 잔금-등기 수분 차이 근저당, 보증보험 가입 거절(위험한 집일수록 거부), 위조 서류 등은 여전히 뚫릴 수 있음. 전세 제도 자체의 구조적 리스크 존재.
아파트: 5층 이상 공동주택. 환금성 최고, 시세 파악 쉬움. 가격 비쌈.
빌라 (연립·다세대): 4층 이하 공동주택.
오피스텔: 업무용 허가 + 주거 사용. 주택법 적용 제한. 관리비 비쌈.
단독주택: 1가구 단독 건물. 토지 소유 → 재개발 시 유리. 관리 본인 책임.
상가주택·주상복합: 저층 상가 + 상층 주거 혼합. 주거 부분은 주택법, 상가 부분은 상가임대차보호법 별도 적용. 상가엔 권리금 개념 존재 (주택엔 없음), 계약 기간 보호 10년.
환금성: 아파트 > 빌라 > 단독 순.
4단계 반복: 회복기(거래량 증가, 바닥 다지기) → 상승기(가격 본격 상승, 일반인 참여) → 과열기(급등·갭투자·영끌·정부 규제) → 하락기(거래 절벽·급매·가격 하락)
핵심 변수:
한국 최근: 2017~2021 상승·과열 → 2022~2023 급락 → 2024~ 회복 조짐.
1. 계약갱신청구권: 2년 만료 시 세입자가 1회 2년 연장 요구 가능. 집주인 거절 불가 (본인·직계가족 직접 거주 목적 제외). 2020년 도입 → 최대 4년 거주 보장.
직접 거주 목적 거절 후 실제로 안 살고 새 세입자 받으면 손해배상 청구 가능. 단, 세입자가 입증해야 해서 현실적으로 어려움.
2. 전월세 상한제: 갱신 시 임대료 인상 5% 이하 제한. 신규 계약은 제한 없음.
3. 전세보증금 반환보증: HUG 등에서 보증 가입 → 집주인이 못 돌려줄 때 대위변제.
2020년 임대차 3법 부작용: 기존 세입자 눌러앉음 → 신규 매물 급감(전세는 집주인이 내놓는 것, 공급 감소) → 전셋값 폭등. 4년 묶인 후 신규 계약 시 한꺼번에 대폭 인상. 단기 안정이 장기 폭등 만든 구조.
대안 논의: 공공장기임대(물량 부족), 표준임대료제(독일식, 위헌 논란), 임대 기간 연장, 임대사업자 등록 활성화(폐지됨) — 모두 한계 존재.
분양: 완공 전 아파트를 미리 판매. 계약금 → 중도금 → 잔금 → 입주 순서.
청약: 분양 아파트 신청 절차. 경쟁 시 점수·추첨으로 당첨자 선별.
청약통장(주택청약종합저축): 납입 기간·금액·무주택 기간으로 점수 누적. 점수 높을수록 인기 단지 당첨 확률 ↑.
왜 유리한가: 분양가 < 완공 후 시세 → 당첨 즉시 시세차익 발생. 경쟁률 수백~수천 대 1이면 “로또 청약”.
전매제한: 당첨 후 일정 기간(1~5년) 매도 금지. 투기 방지 목적.
재개발: 낡은 동네 전체(빌라·단독주택 지역) 기반시설 포함 통째로 정비. 재건축: 노후 아파트 단지만 건물을 허물고 새로 지음. 기반시설 유지.
조합원: 기존 토지·건물 소유자. 세입자는 해당 없음. 새 아파트를 일반 분양가보다 낮은 조합원 분양가로 입주권 받음.
공사 기간(3~5년) 동안 조합원 거주: 이주비 무이자 대출(2~3억)로 근처 전세 이동이 가장 흔함. 이주 수요 폭증 → 인근 전셋값 상승. 이주비 대출로 전세 계약은 개인 책임 → 전세 사기 위험 증가.
완공 후 추가 분담금(공사비 상승분) 납부 필요. 못 내면 현금청산 강제.
재건축 초과이익 환수제: 재건축으로 오른 시세차익 일부를 국가가 환수.
집값과 전세금의 차이(갭)만 내 돈으로 내고 집을 매수하는 투자 방식. 합법.
구조: 집값 10억, 전세금 8억 → 2억만 투자해서 10억 자산 보유. 세입자 돈이 나머지 8억을 채워줌.
레버리지 효과: 집값 12억으로 오르면 내 투자금 2억 대비 수익 2억 = 수익률 100%. 전액 내 돈이었다면 20%.
목적: 시세차익 실현(팔 때) + 담보가치 상승으로 추가 대출 → 또 갭투자 반복. 세입자가 무이자로 투자 자금 제공하는 구조.
리스크: 집값 하락 시 전세금 못 돌려줌 → 깡통전세. 전세금이 집값의 70% 초과면 위험 신호.
전세 사기로 변질: 의도적 갭투자 후 잠적(빌라왕), 무자본 갭투자, 다중 근저당 몰래 추가 설정, 이중계약 등.
공인중개사 수수료. 법정 상한선 존재. 협상 가능.
계산: 거래금액 × 구간별 요율 (전체 금액에 일괄 적용, 누진세 아님)
매매 요율 (2021년 기준):
매도인·매수인 각각 별도 납부.
구간 경계 역전 주의: 9억 초과 시 요율 0.4%→0.5% 점프 → 8억9천(356만) vs 9억1천(455만). 경계 근처는 협상 여지.
LTV (담보인정비율): 집값 대비 대출 한도. LTV 70% → 5억 집에 최대 3억5천. DTI (총부채상환비율): 연소득 대비 주택대출 연간 원리금 상환액 비율. DSR (총부채원리금상환비율): DTI 강화판. 신용대출·카드론·자동차할부 등 모든 대출 합산. 2022년부터 1억 초과 대출 전면 의무화. 현재 핵심 규제.
실무 적용: LTV 한도 vs DSR 한도 중 낮은 금액이 실제 대출 한도.
원리금 = 원금 + 이자. 연간 상환액이 DSR 계산 기준.
지역별 차등:
DSR 도입 이유 (2018년): DTI는 주택대출만 봐서 신용대출 우회 가능 → 구멍 막으려고 모든 대출 합산하는 DSR 도입. 개인 단위 적용 (배우자 대출 별도).
재산세와 별도로 고가·다주택자에게만 부과되는 국세. 매년 12월 납부.
대상: 공시가격 합산 9억 초과 (1세대 1주택은 12억 초과)
재산세 vs 종부세:
세율 구조 (2024년 기준, 1주택): 초과분에 0.5~2.0% 누진. 다주택자는 약 2배 중과.
계산 구조: 공시가격 - 기본공제(12억) × 공정시장가액비율(60%) = 과세표준 → 세율 적용
역사: 문재인 정부 강화(최고 6%) → 증여 폭증·법인 전환·버티기로 우회. 집값 하락 효과 없음. 윤석열 정부 완화(최고 5%, 기준 상향).
공시가격 = 실거래가 × 현실화율
현실화율: 실거래가 대비 공시가격 비율. 정부가 정책으로 조절하는 레버.
실거래가가 오르면 현실화율 동결해도 공시가격 상승 → 세금 증가.
세금별 기준:
공시가격의 파급력: 재산세·종부세 외 건강보험료·기초연금 등 67개 행정 제도 기초 자료.
역사: 문재인 정부(2020) 현실화율 90% 목표 추진 → 집값 폭등으로 논란 → 윤석열 정부 하향. 현실화율은 세부담 조절 도구이지 집값 조절 도구 아님. 집값은 금리·공급·수요·심리가 훨씬 크게 작용.
국가가 공시가격 지정하는 이유: 거래 없는 집도 기준 필요 + 허위 신고 방지 + 과세 형평성 확보.
1. 취득세 (살 때) — 집 살 때 한 번. 주택 기준 1~3% (집값·주택 수에 따라 다름)
2. 재산세 (보유할 때) — 매년 납부 (7월·9월 반반). 공시가격 기준.
3. 양도소득세 (팔 때) — 차익에만 부과.
| 임대 | 매매 | |
|---|---|---|
| 결과 | 거주권만 얻음 | 소유권 얻음 |
| 비용 | 보증금(돌려받음) + 월세 | 집값 전액 (안 돌려받음) |
| 등기 | 임차권 등기(선택) | 소유권 이전등기 (필수) |
| 리스크 | 집주인 파산 시 보증금 위험 | 집값 하락 시 손해 |
핵심: 매매는 소유권 이전등기를 해야 법적 소유자. 잔금 지급과 등기 이전은 동시에 처리하는 것이 원칙.
계약서 쓰고 계약금 냈어도 등기 전까지는 법적으로 내 집 아님. 그 사이 집주인이 다른 사람에게 팔고 등기하면 → 등기한 사람이 소유자.
세입자가 이사 후 반드시 해야 할 두 가지 행정 절차.
전입신고
확정일자
둘 다 주민센터 한 번 방문으로 동시 처리 가능. 이사 당일 바로 하는 것이 원칙.
왜 전입신고가 필요한가: 집주인이 은행 담보대출을 별도로 갖고 있을 수 있음. 집주인이 대출 못 갚으면 은행이 경매 신청 → 세입자는 발언권 없음. 전입신고+확정일자가 있어야 경매 시 순위 내 보호.